DEFINIZIONE DELLE LOCAZIONI BREVI
L’art. 4 del Decreto Legislativo n. 50/2017 ha introdotto il regime fiscale delle locazioni brevi di immobili abitativi da parte di soggetti “persone fisiche”. Per locazioni breve si intendono quei contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativi stipulati per una durata non superiore a 30 giorni da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa.
Si specifica che i contratti in oggetto comprensivi spesso anche di prestazione di servizi accessori quali la pulizia dei locali e la fornitura di biancheria possono essere stipulati direttamente dal proprietario, da intermediari immobiliare o da soggetti che gestiscono portali telematici finalizzati alla ricerca di soggetti interessati alla ricerca di immobili.
FATTISPECIE ESCLUSE DAL REGIME DELLE LOCAZIONI
Sono esclusi dal regime delle cd “locazioni breve” quei contratti stipulati in regime di impresa. L’Agenzia delle Entrate ha affermato specificatamente che la fattispecie in oggetto non si può applicare se derivante dall’esercizio di una attività organizzata in forma di imprese stabilendo come condizione rafforzativa di questo postulato che entrambe le parti non devono agire nell’esercizio di impresa.
TIPOLOGIA DI CONTRATTI INTERESSATI
Rientrano nel regime delle locazioni breve le seguenti tipologie di contratto:
- locazione
- sub locazione (stipulati dall’inquilino)
- Concessi in comodato
Anche se stipulati tramite soggetti che esercitano l’intermediazione immobiliare anche svolta attraverso portale telematici.
Si specifica che il contratto di locazione breve puo’ avere oggetto anche servizi quali:
- La fornitura di biancheria
- La pulizia dei locali
- Altri servizi quali la fornitura di utenze wi-fi aria condizionata ecc.
La locazione breve non è applicabile se vengono forniti servizi privi della connessione con le finalità residenziale dell’immobile quali ad esempio:
- La fornitura della colazione
- La somministrazione di pasti
- La messa a disposizione di auto da noleggio
- L’organizzazione di tour
Dato che questi servizi comportano la presenza del requisito dell’organizzazione che non è compatibile con il concetto di locazione immobiliare.
DURATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
La locazione non deve avere durata superiore a trenta giorni. Tale termine deve essere valutato in base ad ogni singola pattuizione contrattuale. In presenza di più contratti stipulati fra le stesse parti nel corso dell’anno si deve considerare ogni singolo contratto. Si specifica che quando la durata totale delle locazioni stipulati verso una parte supera i trenta giorni è necessario procedere alla registrazione del contratto.
OGGETTO DEL CONTRATTO
Gli immobili concessi in locazione devono essere a destinazione abitativa e residenziale appartenenti alla categoria catastale compresa tra A1 a A11 escluse quelle A10 riguardanti uffici o studi privati e relative pertinenze oltre che a singole stanze.
OBBLIGHI DEGLI INTERMEDIARI
Gli intermediari immobiliari devono sottostare a precisi obblighi quando intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve e qualora incassino i canoni di locazione sono tenuti ad applicare la ritenuta d’acconto nel momento in cui effettuano il versamento del canone al locatore. Si ricorda che l’attività di intermediazione immobiliare è molto ampia e ricomprende anche i gestori di portali on line che mettono in contatto le due parti.
ADEMPIMENTI A CARICO DEGLI INTERMEDIARI
Gli intermediari se intervengono nella stipula devono comunicare i dati del contratto con appositi provvedimenti approvati e qualora incassino il pagamento dei canoni lordi devono operare una ritenuta in misura del 21%. Gli intermediari sono tenuti a richiedere i dati obbligatori ma non a verificarne la veridicità degli stessi a cui è tenuto invece il locatore. Del resto si sottolinea che il locatore è responsabile altresì della corretta tassazione del reddito nonché del corretto adempimento degli obblighi tributari legati al contratto.
APPLICAZIONE DELLA RITENUTA
Come detto gli intermediari che intervengono nell’incasso del canone derivante dal contratto di locazione devono operare all’atto del versamento dello stesso al locatore devono operare una ritenuta del 21% provvedendo a versarla nelle casse dell’erario. Si ricorda che sono tenuti a questo adempimento solo gli intermediari che intervengono nella riscossione del canone. La ritenuta è applicata solamente sul canone lordo indicato nel contratto e non su eventuali penali, caparre, depositi cauzionali in quanto trattasi di somme differenti dal canone stesso. Nel corrispettivo lordo sono incluse le somme corrisposte per servizi accessori alla locazione e l’importo delle provvigioni se trattenute sul canone di locazione.